Der Mieter kann grundsätzlich gegen die Mietforderung des Vermieters mit einer fälligen Forderung auch dann aufrechnen, wenn diese nicht aus dem Mietverhältnis, sondern aus einem anderen Rechtsverhältnis herrührt. Führt z.B. der Mieter für den Vermieter in dessen Auftrag handwerkliche Arbeiten an dem Anwesen aus und steht die Begleichung der Rechnung durch den Vermieter noch aus, kann der Mieter unter Erklärung der Aufrechnung seine fällige Werklohnforderung von der Miete abziehen und lediglich den verbleibenden Rest überweisen.
Dieses Recht zur Aufrechnung kann vertraglich nur in engen Grenzen ausgeschlossen bzw. eingeschränkt werden. Formularvertraglich (z.B. durch eine vorgedruckte Klausel) ist ein Aufrechnungsverbot generell unzulässig, wenn es auch unbestrittene, rechtskräftig festgestellte oder entscheidungsreife Forderungen des Mieters erfasst (§ 309 Nr. 3 BGB). Ein Aufrechnungsverbot, das zwar die Aufrechnung mit unbestrittenen oder rechtskräftig festgestellten Forderungen für zulässig erklärt, aber auf Gegenforderungen aus dem Mietverhältnis beschränkt, ist nach einem neuen Urteil des BGH nicht nur in Wohnungsmietverträgen sondern auch in einem Gewerbemietvertrag nichtig.
Eine derartige Verkürzung der Gegenrechte des Mieters stellt eine unangemessene Benachteiligung dar und ist daher gemäß § 307 BGB unwirksam. Der Verstoß hat zur Folge, dass die Klausel insgesamt unwirksam ist, da eine geltungserhaltende Reduktion des Aufrechnungsverbots auf ein inhaltlich noch zulässiges Maß nicht Betracht kommt (BGH, Urteil v. 06.04.2016, XII ZR 30/15, ZMR 2016 S. 609).
Rechtsanwalt Rudolf Stürzer, Vorsitzender Haus + Grund München.
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